Antes de firmar nada, hay que ponerle un número a la casa. Y aquí es donde muchas extinciones de condominio se tuercen: por poner el número que conviene en vez del que Hacienda va a aceptar.
Desde 2022 la regla cambió, y mucha gente sigue sin saberlo.
El valor de referencia de Catastro: la regla que lo cambió todo
Desde el 1 de enero de 2022 existe el valor de referencia de Catastro, y funciona como base imponible mínima para los impuestos que gravan la transmisión de inmuebles, entre ellos el AJD de la extinción de condominio.
Traducido: puedes escriturar por debajo, pero no sirve de nada. Si el valor de referencia de tu vivienda es 240.000 € y escrituráis por 180.000, Hacienda liquidará igualmente sobre 240.000. Y además te expones a una comprobación de valores.
La vieja táctica de «escrituramos por menos y pagamos menos impuestos» está muerta. Lo único que consigues hoy es pagar lo mismo y quedarte con un problema.
Dónde se consulta
Gratis, en la Sede Electrónica del Catastro. Necesitas la referencia catastral del inmueble, que aparece en el recibo del IBI o en la escritura. Es el primer papel que deberíais mirar los dos, antes de discutir cifras.
Valor de referencia no es valor de mercado
Y es fundamental no confundirlos, porque cumplen funciones distintas:
| Valor de referencia | Valor de mercado | |
|---|---|---|
| Qué es | El que fija Catastro a partir de los precios de las compraventas ante notario de la zona | Lo que alguien pagaría hoy por esa casa |
| Para qué sirve | Base mínima de los impuestos | Calcular la compensación entre vosotros |
| ¿Es negociable? | No, pero se puede impugnar | Sí, es lo que acordéis |
Por eso son dos números y dos conversaciones: el valor de referencia decide lo que pagáis a Hacienda; el valor de mercado decide lo que os pagáis entre vosotros. Pueden no coincidir, y a menudo no coinciden.
Cómo calcular lo que le corresponde a cada uno
- Fija el valor de mercado del inmueble. Cruza tres fuentes: portales inmobiliarios mirando ventas cerradas y no precios anunciados, el valor de referencia de Catastro como suelo, y —si la cifra es alta o hay desacuerdo— una tasación homologada. Cuesta unos cientos de euros y te da un número defendible.
- Aplica el porcentaje de cada uno. Mira la escritura: no siempre es el 50/50 que todos dan por hecho.
- Resta las cargas. La hipoteca pendiente se descuenta, en proporción a las cuotas.
- Ajusta con los gastos pagados de más. Si uno ha venido pagando solo el IBI, la comunidad, el seguro o las derramas, esas cantidades son reclamables (artículos 393 y 395 del Código Civil) y lo normal es liquidarlas en este momento.
Un ejemplo con números
Casa heredada entre dos hermanos, al 50 %. Valor de mercado 240.000 €. Hipoteca pendiente de 40.000 €. Uno de ellos lleva tres años pagando solo el IBI y la comunidad: 4.800 € en total.
| Valor de mercado del inmueble | 240.000 € |
| Menos hipoteca pendiente | −40.000 € |
| Valor neto a repartir | 200.000 € |
| Corresponde a cada uno (50 %) | 100.000 € |
| Ajuste: gastos que pagó de más el hermano A (la mitad de 4.800) | +2.400 € para A / −2.400 € para B |
| Si A se queda la casa, compensa a B con | 97.600 € |
Y ojo: el AJD se liquidará sobre el valor de referencia del inmueble entero, no sobre los 97.600 € de la compensación. Lo explicamos en impuestos en la extinción de condominio.
¿Y si no estáis de acuerdo con el valor?
Es lo más frecuente: el que se queda la casa la ve barata y el que sale la ve cara. Tres salidas ordenadas de menor a mayor coste:
- Tasación homologada conjunta. Pagáis una tasación a medias y aceptáis su resultado de antemano. Es la vía más limpia y la más barata.
- Dos tasaciones y media. Cada uno encarga la suya y se toma el punto medio. Funciona si las cifras no son disparatadas.
- Cláusula de «yo parto, tú eliges». Uno pone precio a la casa y el otro decide si compra o vende a ese precio. Es brutalmente eficaz para que nadie infle ni hunda la cifra.
Si aun así no hay acuerdo, no queda extinción de condominio: queda la división judicial, con sus años y sus costas, o vender tu cuota por tu cuenta.
¿Se puede impugnar el valor de referencia?
Sí. Si el valor de referencia está claramente por encima del valor real de tu vivienda —porque está en mal estado, tiene cargas, o Catastro se ha equivocado—, puedes recurrirlo. Se hace pagando primero y solicitando después la rectificación de la autoliquidación, aportando prueba: una tasación, fotos del estado real, informes técnicos. No es rápido, pero se gana con frecuencia cuando hay motivo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo escriturar por debajo del valor de referencia?
Puedes, pero no te ahorra nada: Hacienda liquidará sobre el valor de referencia igualmente y te expones a una comprobación. No compensa.
¿Qué valor uso para calcular lo que le pago a mi hermano?
El valor de mercado, no el de referencia. Son cosas distintas: el de referencia sirve para los impuestos, el de mercado para lo que os pagáis entre vosotros.
¿Hace falta tasación oficial?
No es obligatoria, pero si hay desacuerdo o la cifra es alta, es la inversión más rentable de todo el proceso: unos cientos de euros para evitar una discusión de decenas de miles.
¿Se descuenta la hipoteca?
Sí, del valor a repartir. Pero cuidado: la hipoteca sigue gravando el inmueble y el que sale continúa obligado ante el banco salvo que se pacte una novación que lo libere. Eso hay que cerrarlo con el banco antes de ir al notario.
Vuelve a la guía principal sobre la extinción de condominio o mira qué pasa si no hay compensación económica.
Información general con fines divulgativos. No constituye asesoramiento fiscal ni jurídico personalizado.
¿Y si no hay manera de llegar a un acuerdo?
La extinción de condominio necesita que las dos partes quieran. Si la otra se niega en redondo, no estás atrapado: puedes vender tu cuota sin permiso de nadie (art. 399 del Código Civil) o forzar la división judicial (art. 400), que no prescribe.
Cuéntanos tu caso y te decimos qué salidas tienes y qué vale realmente tu parte. Sin compromiso.