La pregunta que trae a todo el mundo aquí es sencilla: ¿cuánto voy a pagar por extinguir el condominio? Y la respuesta corta es que depende de una sola cosa —si la comunidad se disuelve del todo o no— y que la diferencia entre acertar y no acertar se cuenta en miles de euros.
AJD o ITP: el cruce donde se gana o se pierde el dinero
| Extinción de condominio | Compraventa de cuota | |
|---|---|---|
| Cuándo se aplica | La comunidad se extingue por completo: queda un único propietario | Quedan dos o más copropietarios dentro |
| Impuesto | AJD (Actos Jurídicos Documentados) | ITP (Transmisiones Patrimoniales) |
| Tipo | 0,5 % – 1,5 % | 6 % – 10 % |
| Sobre una casa de 240.000 € | 1.200 € – 3.600 € | 14.400 € – 24.000 € |
Ahí está todo. Hasta veinte mil euros de diferencia en la misma operación, con el mismo dinero cambiando de manos, decidida por un detalle técnico que casi nadie explica bien.
El error que cuesta miles de euros
Es este, y se comete constantemente: sois tres copropietarios y uno compra la parte de otro. Quedáis dos. Como habéis oído que «la extinción de condominio tributa al 1 %», vais al notario convencidos de que pagaréis eso.
Pues no. La comunidad no se ha extinguido: sigue habiendo dos copropietarios. Para Hacienda eso es una compraventa de cuota y liquida ITP. Sobre 80.000 € transmitidos, en lugar de unos 800 € pagáis entre 4.800 y 8.000 €.
Para que sea una extinción de condominio de verdad, al final del acto tiene que quedar un solo titular. Si sois tres y uno se queda la casa entera compensando a los otros dos, sí. Si quedáis dos, no.
La segunda sorpresa: la base imponible
El AJD no se calcula sobre la parte que se transmite. Se calcula sobre el valor TOTAL del inmueble.
Es criterio consolidado del Tribunal Supremo, y descoloca a casi todo el mundo. Si tenéis una casa de 240.000 € al 50 % y uno se queda con todo compensando 120.000 €, el AJD no se liquida sobre 120.000: se liquida sobre 240.000.
| Lo que la gente cree | Lo que dice el Supremo |
|---|---|
| AJD sobre 120.000 € (la mitad que se transmite) → al 1,5 % = 1.800 € | AJD sobre 240.000 € (el inmueble entero) → al 1,5 % = 3.600 € |
Sigue siendo mucho más barato que el ITP, pero conviene saberlo antes de firmar y no el día de la liquidación.
El tipo de AJD, comunidad por comunidad
El AJD lo fija cada comunidad autónoma, así que la misma operación cuesta distinto según dónde esté la casa. Los tipos generales se mueven en esta horquilla:
| Franja | Comunidades (orientativo) |
|---|---|
| 0,5 % (las más baratas) | País Vasco, Navarra, Canarias y Madrid han aplicado tipos reducidos o bonificaciones en distintos supuestos |
| 1 % – 1,2 % | Franja intermedia habitual en buena parte del territorio |
| 1,5 % (las más caras) | Varias comunidades aplican el tipo máximo general |
Importante: los tipos y las bonificaciones cambian con frecuencia y hay reducciones específicas (vivienda habitual, jóvenes, familias numerosas, discapacidad). Antes de firmar, confirma el tipo vigente en tu comunidad: es el dato que más varía de todo este artículo.
Y los demás impuestos
IRPF
En una extinción de condominio sin exceso de adjudicación y sin actualización de valores, no hay alteración patrimonial y, por tanto, no hay ganancia que declarar. Es lo habitual cuando cada uno recibe lo que le corresponde según su cuota.
Sí puede haber ganancia patrimonial cuando existe un exceso de adjudicación oneroso: alguien se lleva más de lo que le tocaba y lo compensa en dinero. Lo desarrollamos en la extinción de condominio en el IRPF.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
Al tratarse de un acto de especificación y no de una transmisión, la extinción de condominio habitualmente no está sujeta a plusvalía municipal. Cuando hay exceso de adjudicación, puede haber sujeción. La interpretación varía entre ayuntamientos, así que conviene preguntar en el tuyo.
Notaría y Registro
Cuenta con unos 600–1.200 € de notaría y 300–600 € de Registro, según el valor del inmueble. Si contratas gestoría, súmale 200–400 €.
Ejemplo completo, con los números
Dos hermanos, casa heredada de 240.000 € al 50 %. Uno se queda la vivienda y compensa al otro con 120.000 €. La comunidad se extingue por completo. Comunidad autónoma con AJD al 1,2 %.
| Valor del inmueble (base imponible del AJD) | 240.000 € |
| AJD (1,2 % sobre el total) | 2.880 € |
| Notaría (aprox.) | 900 € |
| Registro (aprox.) | 450 € |
| IRPF (sin exceso de adjudicación) | 0 € |
| Plusvalía municipal (no sujeta) | 0 € |
| COSTE TOTAL | ≈ 4.230 € |
| Si se hubiera hecho como compraventa (ITP 8 % sobre 120.000) | 9.600 € solo de ITP |
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga por una extinción de condominio?
El AJD, entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma, calculado sobre el valor total del inmueble. Más notaría y Registro. Normalmente no hay IRPF ni plusvalía municipal.
¿Quién paga los impuestos?
El AJD lo paga quien se adjudica el inmueble. Notaría y Registro suelen correr también de su cuenta, aunque se puede pactar otro reparto en la escritura.
¿Y si somos tres y solo uno se sale?
Entonces no es una extinción de condominio: es una compraventa de cuota y tributa por ITP. Es el error más caro de todo este trámite.
¿Puedo escriturar por menos para pagar menos impuestos?
No sirve de nada. Desde 2022 existe el valor de referencia de Catastro, que actúa como base mínima: si escrituras por debajo, Hacienda liquida sobre el valor de referencia igualmente y encima te expones a una comprobación. Lo explicamos en cómo se valora la vivienda.
¿Se puede hacer sin pagar compensación?
Se puede, pero Hacienda puede considerarlo una donación y liquidar el Impuesto de Donaciones, que es bastante más caro. Lo vemos en extinción de condominio sin compensación económica.
Vuelve cuando quieras a la guía principal sobre la extinción de condominio.
Información general con fines divulgativos. No constituye asesoramiento fiscal. Los tipos de AJD e ITP y las bonificaciones varían por comunidad autónoma y cambian con frecuencia: confirma el tipo vigente antes de firmar.
¿Y si no hay manera de llegar a un acuerdo?
La extinción de condominio necesita que las dos partes quieran. Si la otra se niega en redondo, no estás atrapado: puedes vender tu cuota sin permiso de nadie (art. 399 del Código Civil) o forzar la división judicial (art. 400), que no prescribe.
Cuéntanos tu caso y te decimos qué salidas tienes y qué vale realmente tu parte. Sin compromiso.