Es una pregunta que llega mucho, y casi siempre con la misma historia detrás: «mi hermano me cede su parte y no me cobra nada», «nos separamos y él me deja la casa», «mi padre quiere que la casa quede solo a mi nombre».
¿Se puede hacer una extinción de condominio sin que nadie pague nada? Sí. ¿Sale gratis? Casi nunca. Y aquí está el porqué.
La respuesta corta
Si un copropietario se adjudica el inmueble y no compensa al otro —ni en dinero, ni asumiendo su parte de la deuda, ni entregándole otro bien—, Hacienda no verá una extinción de condominio: verá una donación.
Y el Impuesto de Donaciones es, con diferencia, el más caro de los que pueden aparecer aquí.
Extinción de condominio, donación o compraventa: cómo lo mira Hacienda
| Qué ocurre | Cómo lo califica Hacienda | Qué se paga |
|---|---|---|
| Uno se adjudica el inmueble y compensa al otro en dinero (o asumiendo su deuda) | Extinción de condominio | AJD: 0,5 %–1,5 % |
| Uno se adjudica el inmueble y no compensa nada | Donación de la cuota | Impuesto de Donaciones, muy variable por CCAA y parentesco. Puede ser mucho más caro. |
| Uno compra la cuota de otro pero quedan copropietarios | Compraventa de cuota | ITP: 6 %–10 % |
Lo que convierte la operación en una extinción de condominio «barata» no es el nombre que le pongáis en la escritura: es que exista compensación y que la comunidad se disuelva por completo.
Qué cuenta como compensación (y no todo es dinero)
Buena noticia: la compensación no tiene por qué ser una transferencia. Hacienda admite otras formas, siempre que haya una contraprestación real y demostrable:
- Dinero, en el acto o aplazado, con el pago documentado.
- Asumir la deuda del otro. Si el que se queda la casa se hace cargo íntegramente de la hipoteca y el banco libera al que sale, eso es compensación. Es una de las fórmulas más habituales y más limpias.
- Compensar con otros bienes. Uno se queda la casa y el otro el dinero de una cuenta, o una segunda vivienda, o el coche. Es lo típico en una partición de herencia.
- Compensación cruzada entre varios inmuebles. Si tenéis dos pisos en común y cada uno se queda uno, hay extinción de condominio y no hay donación.
Y una advertencia importante: si pactáis una compensación en la escritura pero luego no se paga, y Hacienda lo detecta, puede recalificar la operación. La compensación tiene que ser real, no cosmética.
Cuándo sí compensa hacerlo como donación
No siempre es un desastre. En algunas comunidades autónomas las donaciones entre padres e hijos o entre cónyuges están fuertemente bonificadas —en varias, la cuota final es simbólica—. Si ese es tu caso, hacerlo como donación puede ser incluso más simple.
Pero ojo a dos cosas que casi nadie mira:
- El que dona puede tener que pagar IRPF. Aunque no reciba un euro, la donación de un inmueble genera una ganancia patrimonial para el donante si el valor actual supera al de adquisición. Es la trampa más habitual: te ahorras Donaciones y te encuentras el IRPF.
- La plusvalía municipal sí se paga en las donaciones, y la paga quien dona.
Es decir: «no cobrar nada» puede acabar costándote más que cobrar.
La comparativa que te interesa
| Con compensación (extinción de condominio) |
Sin compensación (donación) |
|
|---|---|---|
| Impuesto principal | AJD (0,5–1,5 %), lo paga quien recibe | Donaciones, lo paga quien recibe. Muy variable: puede estar casi bonificado o ser muy caro. |
| IRPF del que sale | Normalmente 0 € si no hay exceso de adjudicación | Puede haber ganancia patrimonial aunque no cobre nada |
| Plusvalía municipal | Habitualmente no sujeta | Sujeta, la paga quien dona |
Preguntas frecuentes
¿Puedo ceder mi parte a mi hermano sin cobrarle?
Sí, pero jurídicamente eso es una donación, no una extinción de condominio. Tu hermano pagará el Impuesto de Donaciones (que puede estar muy bonificado según la comunidad y el parentesco), y tú podrías tener que declarar una ganancia patrimonial en el IRPF además de la plusvalía municipal, pese a no haber cobrado nada.
¿Y si él se queda la hipoteca entera?
Entonces sí hay compensación: asumir la deuda del otro es una contraprestación real. Es una extinción de condominio en toda regla y tributa por AJD. Eso sí, el banco tiene que aceptar liberarte formalmente mediante una novación; si no te libera, ante la entidad sigues debiendo tú.
¿Se puede poner en la escritura que hay compensación aunque no la haya?
No lo hagas. Si Hacienda comprueba que el pago nunca existió, recalificará la operación, liquidará el impuesto que corresponda y añadirá recargos, intereses y probablemente una sanción. El ahorro no compensa ni de lejos el riesgo.
¿Qué me sale más barato?
Depende por completo de tu comunidad autónoma y de vuestro parentesco. En algunas, una donación entre padres e hijos es casi gratis; en otras, es carísima. Este es el caso en el que sí merece la pena pagar una consulta a un asesor fiscal antes de firmar: la diferencia entre una vía y otra puede ser de miles de euros, y depende de tu caso concreto.
Vuelve a la guía principal sobre la extinción de condominio o consulta el detalle de los impuestos.
Información general con fines divulgativos. No constituye asesoramiento fiscal. La fiscalidad de las donaciones varía enormemente entre comunidades autónomas y según el grado de parentesco: consulta tu caso concreto antes de firmar.
¿Y si no hay manera de llegar a un acuerdo?
La extinción de condominio necesita que las dos partes quieran. Si la otra se niega en redondo, no estás atrapado: puedes vender tu cuota sin permiso de nadie (art. 399 del Código Civil) o forzar la división judicial (art. 400), que no prescribe.
Cuéntanos tu caso y te decimos qué salidas tienes y qué vale realmente tu parte. Sin compromiso.